Blog Cecilia Angheluta

< Inapoi

Revendicare Imobiliara Titlu Preferabil

08-06-2004         Tipareste        Trimite prin email

Apelantii-parati D si M ,pe langa critica privind buna lor credinta , sustin ca atunci cand s-a facut compararea titlurilor trebuia sa se dea preferinta paratilor, ei fiind aceia care posedau; in pari causa melior causa posidentis. Pe langa faptul ca aceasta teorie este aplicabila actiunii in revendicare in situatia in care partile litigante au titluri provenind de la autori diferiti, Tribunalul apreciaza ca instanta de fond a stabilit solutia corecta, cu singurul amendament ca nu se compara titlurile partilor insisi, ci se compara titlurile autorilor partilor, urmand a se da castig de cauza aceluia care a dobandit de la autorul cu un drept preferabil. Autoarea reclamantei este D.M care a dobandit terenul prin donatie de la parinti, construind conform autorizatiei depuse la dosar imobilul in discutie , devenind deci proprietar prinaccesiuen asupra edificiului. Paratii au dobandit de la stat, statul deci e autorul paratilor si deci titlul statului e titlu de comparatie. Or, cum corect s-a stabilit ca statul nu are titlu, rezulta in mod evident ca dreptul preferabil era acela al autoarei reclamantei. (sectia a-III-a civila, decizia nr. 364 A/09.02.2006) Asupra apelurilor civile de fata formulate de apelantii-parati si de D., S.G.M parata M.M , ca parati D.M si D.A impotriva sentintei civile nr. 2380/10.02.1999 a Judecatoriei Sector 2, Tribunalul a retinut urmatoarele: Prin actiunea civila inregistrata pe rolul Judecatoriei Sector 2 cu nr. 1856/28.01.1998, reclamanta G.A. M.M a chemat in judecata pe paratul Consiliul General al Municipiului Bucuresti solicitand instantei prin sentinta ce o va pronunta sa dispuna obligarea acestuia sa-i lase in deplina proprietate si posesie imobilul situat in Bucuresti, strada R.A, sector 2 compus din 204 m.p teren si casa (la parter o garsoniera dubla si dependinte si 2 apartamente cu cate 2 camera si dependinte la etaj). In motivarea actinii, reclamanta a invederat ca terenul a fost primit de autoarea sa D.A fosta I., de la parinti prin actul de donatie , transcris sub nr. 10037/1930 la grefa Tribunalului Ilfov. Cu autorizatia de constructie nr. 67-73/1934, autoarea sa a construit casa ,pentru ridicarea acesteia apeland la un imprumut de la Societatea Functionarilor, ipotecand imobilul prin actul de ipoteca din anul 1950. La 20 aprilie 1950, arata reclamanta, cu incalcarea dispozitiilor art. II din Decretul 92/1950(autoarea fiind functionara) in mod ilegal imobilul a fost trecut pe lista anexa a acestui act normativ insa pe numele altei persoane, nu al proprietarei; nationalizarea dispusa prin Decretu 92/1950 a actionat “in personam”, autoarea sa nefiind nominalizata in lista anexa la decret si deci statul nu are titlu pentru acest imobil. In drept au fost invocate dispoz. Art. 480 C.civ si 11/1997 Reclamanta a formulat o cerere completatoare pin care a soliciat introducerea in cauza in calitate de parati pe D.M.F., D.A . S.G.M si M.M solicitand instantei ca prin sentinta ce o va pronunta sa constate si nulitatea contractelor de vanzare incheiate intre SC D. SA (ce urmeaza a fi citata ca parata in cauza) si paratii de mai sus sub numerele 3677/29.05.1997, 0345/24.10.1996, 692/01.11.1996; s-a solicitat nulitatea acestor contracte pentru motivul ca statul nu a fost niciodata proprietar si urmeaza a fi avuta in vedere reaua credinta a paratilor persoane fizice care, desi stiau ca imobilul e revendicat, nu au asteptat solutionarea si avizul Comisiei pentru Legea 112/1995. Reclamanta si-a modificat actiunea, aratand ca actiunea in revendicare este introdusa atat impotriva CGMB cat si impotriva paratilor care au cumparat de la acesta. Prin sentinta civila nr. 2980/10.02.1999 Judecatoria Sector 2 a respins exceptia lipsei calitatii procesuale active a reclamantei, a admis actiunea si a dispus obligarea paratilor sa-i lase acesteia in deplina proprietate si linistita posesie imobilul situat in Bucuresti, str. R.A, sector 1, compus din teren in suprafata de 204 m.p si constructie formata din:parter-una garsoniera dubla si-etaj-2 apartamente de doua camere ; s-a luat act ca nu s-au solicitat cheltuieli de judecata. Pentru a pronunta aceasta sentinta instanta de fond a retinut ca imobilul nu a iesit niciodata din patrimoniul autoarei reclamantilor,aceasta, in calitate de functionara, fiind exceptata de la nationalizare conform art. II al Decretului nr. 92/1950, ca nationalizarea s-a facut pe numele Stan M, acesta nuindu-se la 20.14.1950 Stoica M. Pentru revendicarea impotriva paratilor persoane fizice, care au dobandit dreptul de proprietate asupra apartamentelor din imobil prin contracte de vanzare , instanta a procedat la compararea titlurilor partilor: al reclamantei si al paratilor; s-a dat preferinta titlului reclamantei , obligandu-i pe parati sa lase reclamantei imobilul in intregul sau in deplina proprietate si posesie. Impotriva acestei sentinte au formulat apel paratii S.D si S.G.A(la 18.03.1999) , M/M (l a08.03.1999) si D.M si D.A (la 08.03.1999) toate apelurile fiind declarate si motivate in termen. Apelantii parati S.D si S.G., in motivele lor de apel critica sentinta instantei de fond pentru nelegalitate si netemeinicie, in sensul ca nu s-a constatat incidenta incauza a art.1898 C.civ care ocrotese buna credinta, iar CGMB avea toate insusirile cerute de lege pentru a le transmite proprietatea in mod valabil; chiar daca statul a fost de rea credinta la intocmirea listelor anexa, a operat in favoarea statului prescriptia achizitiva de 30 de ani; reclamanta nu a aratat ce tip de nulitate invoca; reclamanta nu a reusit sa faca dovada relei lor credinte la incheierea contractului de vanzare-cumparare, deoarece nu exista promovata o actiune in revendicare la momentul la care ei au cumparat; conform art. 2 din legea nr. 112/1995 , lege speciala in aceasta materie, se deroga de la dreptul comun-art. 480 C.civ, reclamanta fiind indreptatita numai la despagubiri. In motivele lor de apel apelantii parati D.M si D.A critica sentinta instantei de fond din urmatoarele puncte de vedere: instanta nu a tinut cont de faptul ca ei sunt cumparatori de buna credinta, deoarece la data incheierii contractelor lor de vanzare cumparare reclamanta nu promovase actiune in revendicare; pe de alta parte , avand in vedere ca in speta titlurile de proprietate de comparatie provin de la autori diferiti trebuia a se da preferinta paratului deoarece deoarece se afla in posesia lucrului chiar instanta de fond mentinand posibilitatea titlurilor lor de proprietate;instanta de fond in mod gresit a respins exceptia calitatii procesuale active, deoarece aceasta nu a facut dovada ca este mostenitoarea proprietarei S.M , ca aceasta nu este fiica naturala a lui D.M si prin urmare nu poate s-o mosteneasca. Motivele de apel ale apelantei-parate M.M sunt aceleasi cu ale apelantilor-parati D. astfel incat nu se mai impune a fi reluate. Sursa: Culegere de practica judiciara in materie civila a Tribunalului Bucuresti 2000-2003, Ed. Rosetti, Bucuresti, 2004.

Rezolvare:



Apelurile formuate sunt nefondate. Analizand materialul probator administrat in cauza, sentinta apelata prin prisma celor trei randuri de motive de apel formulate, Tribunalul a constat urmatoarele: Un motiv comun celor trei apeluri este buna-credinta a apelantilor la dobandirea apartamentelor prin contracte de vanzare-cumparare potrivit Legii 112/1995, intarita de faptul ca la data executarii actelor nu exista actiune in revendicare pe rol a reclamantei pentru redobandirera proprietatii. Aceasta critica nu este fondata si de altfel este fara relevanta in cauza , fata de modificarea actiunii reclamantei in ce-i priveste pe paratii –apelanti si anume din actiune in constatarea nulitatii absolute a contractelor de vanzare-cumparare(fila 23) in actiune in revendicare(fila 49 dosar). De altfel nu se poate sustine ca buna lor credinta nu a fost dovedita de vreme ce contractele lor valabil incheiate au fost avute in vedere de instanta fodului la compararea partilor. Reclamantii parati S sustin ca daca statul a fost de rea-credinta, a dobandit totusi dreptul de proprietate prin prescriptia achizitiva timp de 30 de ani. Ori de esenta prescriptiei achizitive este tocmai buna credinta in exercitarea posesiei; in nici un caz institutia de drept invocata nu este aplicata spetei, statul invocand un titlu, iar nu o posesie ca stare de fapt, cum e reglementata in dreptul nostru. Problema nulitati contractelor nu a mai fost invocata de reclamanta si deci nu a facutr obiectul analizei pentru pronuntarea solutiei de catre instanta de fond pentru cauzele aratate mai sus, adica datorita convertirii actiunii in nulitatea contractelor intr-o actiune in revendicare. Aprecierea apelantilor S. ca in speta ar fi aplicaat legea speciala , legea 112/1995 si ca reclamanta nu ar avea decat un drept la despagubiri pentru un imobil este complet eronata, tocmai pentru ca domeniul de aplicare al Legii 112/1995 este acela al imobilelor preluate de stat cu titlu, fiind deci exclusa aplicarea acestui act normativ in ceea ce o priveste pe reclamanata, instanta fondului in mod corrct stabilind ca imobilul a fost preluat fara titlu. Apelantii-parati D. si M pe langa critica privind buna lor credinta analizata mai sus, sustin ca atunci cand s-a facut compararea titlurilor trebuia sa se dea preferinta paratilor, ei fiind aceia care posedau; in pari causa melior causa posidentis. Pe langa faptul ca aceasta teorie este aplicabila actiunii in revendicare in situatia in care partile litigante au titluri provenind de la autori diferiti , Tribunalul apreciaza ca instanta de fond a stabilit solutia corecta, cu singurul amendament ca nu se compara titlurile partilor insisi , ci se compara titlurile autorilor partilor, urmand a se da castig de cauza aceluia care a dobandit de la autorul cu drept preferabil. Autoarea reclamantei este D.M care a dobandit terenul prin donatie de la parinti, construind conform autorizatiei depuse la dosar imobilul in discutie, deveninid deci proprietar prin accesiune asupra edificiului. Paratii au dobandit de la stat,statul e deci autorul paratilor si deci titlul statului era titlu de comparatie. Or, cum corect s-a stabilit ca statul nu are titlu, rezulta in mod evident ca dreptul preferabil era al autoarei reclamantei. Deci se compara “o lipsa titlu” cu un titlu raportat la calitatea procesuala activa a reclamantei, aceasta fiind pe deplin dovedita in cauza cu certificatul de mostenitor, iar considerartiile apelantilor parati sunt inlaturate prin aceea ca reclamanta si-a mostenit tatal, iar acesta anterior mostenise pe sotia sa D.M. asadar, vocatia succesorala a reclamantei se apreciaza in functie de D.c , tatal sau firesc, iar acesta mostenindu-si sotia este evident ca a transmis prin mostenire fiicei sale ceea ce el insusi dobandise anterior. Avand in vedere toate cele de mai sus, Tribunalul a apreciat nefondate toate cele 3 apeluri si in conformitate cu art. 296 c. pr. Civ a hotarat respingerea lor. S-a luat act ca nu s-au solicitat cheltuieli de judecata. Sursa: Culegere de practica judiciara in materie civila a Tribunalului Bucuresti 2000-2003, Ed. Rosetti, Bucuresti, 2004.

NOUTATI LEGISLATIVE

LEGATURI UTILE