Blog Cecilia Angheluta

< Inapoi

Evacuarea chiriasilor din proprietatile retrocedate proprietarilor

01-02-2009         Tipareste        Trimite prin email

Art.14 alin.1 din actul normativ consacră existenţa dreptului chiriaşului la reînnoirea contractului, acesta având libertatea de a aprecia dacă exercită sau nu facultatea recunoscută de lege. În ipoteza în care optează în sensul prelungirii contractului, are obligaţia să comunice acest fapt proprietarului care, la rândul său, este obligat ca, în condiţiile prevăzute de lege să-i notifice refuzul de a reînnoi contractul. Prin urmare, spre deosebire de ipoteza reglementată de art.10 din O.U.G. nr.40/1999, când legea impune proprietarului obligaţia de a-l provoca pe chiriaş să îşi exercite dreptul său la încheierea contractului de închiriere, în condiţiile prevăzute de art.14, chiriaşul trebuie să preia iniţiativa şi să îşi exercite dreptul la reînnoirea contractului. În cauză, pârâţii nu au întreprins nici un demers prin care să îşi exprime voinţa de a reînnoi contractul de închiriere, simplul fapt al continuării locuirii în imobil fără a plăti vreo sumă de bani cu titlu de chirie şi în condiţiile în care în repetate rânduri proprietarul a încercat reglementarea raporturilor locative, neputând fi considerată o modalitate de exercitare a dreptului la reînnoirea contractului. (sentinţa civilă nr.3361/ 21.04.2005) Prin cererea înregistrată pe rolul Judecătoriei sectorului 2 Bucureşti în data de 10.12.2004, reclamantul C.E. a chemat în judecată pe pârâţii C.A., C.M., C.C., C.A., solicitând instanţei ca prin hotărârea ce va pronunţa să dispună evacuarea acestora din spaţiul pe care îl ocupă fără titlu în imobilul proprietatea sa, din Bucureşti, str. C. nr.11, parter, ap.1, sector 2. În motivarea cererii, întemeiată pe dispoziţiile art.480, art.1410, art.1429, art.1436, art.1438 C.civ., art.1, art.10 alin.(2) şi art.14 alin.(5) din O.U.G. nr.40/1999 aprobată cu modificări prin Legea nr.241/2001, art.13 alin.(1) din Legea nr.10/2001, reclamantul arată că a dobândit imobilul prin moştenire de la tatăl său, C.N., fiindu-i restituit în deplină proprietate prin sentinţa civilă nr.6900/1994 pronunţată de Judecătoria sectorului 2 Bucureşti. În executarea hotărârii judecătoreşti a fost emisă Dispoziţia nr.1909/22.12.1995 a Primarului General al Municipiului Bucureşti, prin care reclamantului i s-a restituit integral imobilul, ulterior fiind semnat şi procesul-verbal de predare-primire nr.12455/12.01.1996. Chiriaşilor aflaţi în imobil, printre care şi pârâţii, le-a fost notificat de către A.F.I., cu adresa nr.12455/12.02.1996, faptul că urmare a restituirii imobilului contractele de închiriere încheiate cu S.C.Foişor S.A. îşi încetează aplicabilitatea, urmând ca proprietarul să respecte locaţiunea potrivit art.1437 C.civ. şi dispoziţiilor Legii nr.17/1994. Cu toate acestea, din anul 1996 şi până în prezent, pârâţii au folosit apartamentul fără să încheie un contract de închiriere cu proprietarul şi fără să plătească nici o sumă cu titlu de chirie sau folosinţă. Arată reclamantul că s-a conformat dispoziţiilor art.10 din O.U.G.nr.40/1999 şi a notificat chiriaşii, solicitându-le dovada veniturilor lunare pentru stabilirea cuantumului chiriei, în vederea încheierii unui contract de închiriere, notificare transmisă prin intermediul executorului judecătoresc sub nr.3260/03.06.1999. În conformitate cu prevederile art.10 (2) din actul normativ, pârâţii aveau obligaţia să comunice în scris, cu confirmare de primire, cererea pentru încheierea unui nou contract de închiriere în cel mult 30 de zile de la primirea notificării însă nu s-au conformat şi au continuat să locuiască în imobil abuziv, fără nici un titlu şi fără să plătească chirie. Solicită să se constate şi că, pornind de la premisa că prin art.2 din O.U.G.nr.40/1999 aşa cum a fost modificată de Legea nr.241/2001 contractele de închiriere au fost prelungite de drept până la data de 08.04.2004, în prezent pârâţii nu mai au nici un temei pentru a folosi spaţiul respectiv. În dovedirea acţiunii s-a solicitat administrarea probelor cu înscrisuri, interogatoriu şi martori, anexat cererii introductive de instanţă fiind depuse la dosar, în copie certificată conform dispoziţiilor art.112 alin.(2) C.proc.civ., sentinţa civilă nr.8732/10.10.1994 pronunţată de Judecătoria sectorului 2 Bucureşti în dosarul nr.6900/1994; Dispoziţia nr.1909/22.12.1995 a Primarului general al Municipiului Bucureşti; proces-verbal de predare primire nr.12455/12.02.1996; contract de închiriere înregistrat la S.C.Foişor S.A. sub nr.2435/12.11.1990; fişa suprafeţei locative închiriate; adresa nr.12455/12.02.1996 a C.G.M.B.-D.A.F.I.; notificare nr.3260/1999 adresată pârâtului C.A. la data de 03.06.1999, cu recipisa de confirmare de primire. Ulterior reclamantul a depus la dosar, în copie: certificat de grefă eliberat de Judecătoria sectorului 2 Bucureşti în dosarul nr.15436/2004; scrisoare adresată pârâtului C.A. în data de 01.03.1996, cu confirmare de primire; adresa C.G.M.B. – A.F.I. nr.12455/12.11.1996; scrisoare adresată tuturor chiriaşilor imobilului din str. Căminului nr.11, sector 2 în data de 05.05.1996; înştiinţare din partea Administraţiei Financiare sector 2, din data de 10.04.1996; scrisoare adresată pârâtului C.A. în data de 15.06.11998; înştiinţare emisă de Administraţia Financiară sector 2 din 22.06.1999; contract de închiriere nesemnat de chiriaşi, notă din data de 27.05.1999, referitoare la discuţiile purtate cu chiriaşii, convocator din data de 19.06.1999, cu confirmare de primire; model declaraţie de venituri, model proces verbal de predare primire, model act adiţional la contractul de închiriere. Legal citaţi, în data de 11.02.2005 pârâţii au depus la dosar întâmpinare şi cerere reconvenţională solicitând respingerea cererii principale şi admiterea cererii reconvenţionale în sensul obligării reclamantului la plata contravalorii îmbunătăţirilor aduse imobilului, evaluate la suma de 40.000.000 lei, şi la plata sumei de 20.000.000 lei, reprezentând sporul de valoare adus imobilului prin respectivele îmbunătăţiri. Totodată, au solicitat instituirea unui drept de retenţie asupra imobilului până la achitarea sumelor stabilite. Susţin pârâţii că reclamantul cu rea credinţă afirmă că nu au solicitat încheierea unui contract de închiriere, în realitate dorinţa acestuia de a încheia contractul de închiriere fiind pur formală, fapt ce se deduce din aceea că la întâlnirea ce a avut loc în acest scop şi-a manifestat nemulţumirea faţă de cuantumul redus al chiriei ce s-ar putea stabili în raport de veniturile lor. Se arată că reclamantul nu şi-a îndeplinit obligaţia de notificare prevăzută de art.10 alin.1 din O.G.nr.40/1999, situaţie faţă de care devin incidente dispoziţiile art.11 din actul normativ, contractul existent fiind prelungit de drept, şi nu cele ale art.2, deoarece proprietarul nu a înţeles să încheie un nou contract. Referitor la cererea reconvenţională, arată că îmbunătăţirile aduse imobilului, şi care au sporit valoarea acestuia, sunt reprezentate de racordarea imobilului la conducta de gaze naturale, izolarea unui perete exterior cu carton cauciucat pentru evitarea infiltrării apei în imobil, zugrăvirea imobilului, dotarea cu faianţă, gresie, parchet, schimbarea obiectelor sanitare, înlocuirea coloanelor învechite ale reţelei de lumină. În dovedirea susţinerilor din întâmpinare şi cererea reconvenţională s-a solicitat administrarea probelor cu înscrisuri, interogatoriu şi expertiză tehnică în construcţii,, la dosar fiind depuse, în copie certificată conform dispoziţiilor art.112 alin.(2) C.proc.civ.: cerere de îndreptare a erorii materiale formulate de reclamant în dosarul nr.1888/2003 al Tribunalului Bucureşti; contract de închiriere nr.2435/12.11.1990 încheiat cu S.C.Foişor S.A., fişa locativă a spaţiului închiriat. Răspunzând pretenţiilor pârâţilor-reclamanţi, prin întâmpinarea depusă la dosar în data de 14.03.2005 reclamantul-pârât contestă efectuarea lucrărilor şi arată că, şi în ipoteza în care respectivele lucrări au fost efectuate, au avut menirea ridicării gradului de confort al celor care au ocupat imobil fără vreun titlu locativ, pentru executarea lor neexistând acordul proprietarului.

Rezolvare:



Analizând probatoriul administrat în cauză, instanţa reţine următoarele: Prin sentinţa civilă nr.8732/10.10.1994 pronunţată de Judecătoria sectorului 2 Bucureşti în dosarul nr.6900/1994, s-a admis acţiunea în revendicare formulată de reclamantul C.E., dispunându-se obligarea Consiliului Local al Municipiului Bucureşti să-i lase în deplină proprietate şi liniştită posesie imobilul din str. C. nr.11, sector 2, obligaţie executată prin emiterea Dispoziţiei nr.1909/22.12.1995 a Primarului General al Municipiului Bucureşti. Totodată, la data de 12.02.1996, s-a încheiat procesul verbal de predare primire a imobilului, înscris prin care proprietarului i s-a adus la cunoştinţă, de către predător, existenţa obligaţiei de a menţine în drepturi toţi chiriaşii deţinători ai contractelor de închiriere conform Legii nr.17/1994. La aceeaşi dată, 12.02.1996, chiriaşii au fost înştiinţaţi de către D.A.F.I. că, urmare a retrocedării imobilului către fostul proprietar, contractele de închiriere încheiate cu S.C.Foişor şi-au încetat aplicabilitatea, raporturile de locaţiune fiind reglementate de dispoziţiile art.1437 C.civ. şi cele ale Legii nr.17/1994. Apartamentul nr.1, situat la parterul imobilului este ocupat de pârâţii C.A., C.M., C.C., C.A., fiindu-le închiriat de S.C.Foişor, conform contractului de închiriere înregistrat sub nr.2435/12.11.1990, pe exemplarele depuse la dosar de părţi existând menţiunea „prelungit”, fără însă a se menţiona data la care a fost încheiat. Începând cu data de 28.02.1996, reclamantul a iniţiat demersuri pentru încheierea unui contract de închiriere, solicitând pârâtului să stabilească data întâlnirii, toate solicitările fiind comunicate cu confirmare de primire. După intrarea în vigoare a O.U.G. nr.40/1999, cu notificarea nr.3260 din data de 03.06.1999, expediată prin intermediul executorului judecătoresc şi cu confirmare de primire, reclamantul a comunicat titularului contractului de închiriere, pârâtul C.A., data – 27.05.1999 - şi locul întâlnirii – apartamentul în litigiu - în vederea încheierii contractului de închiriere, conform dispoziţiilor art.2, 9 şi 10 din actul normativ, solicitându-i acestuia prezentarea tuturor înscrisurilor şi informaţiilor necesare. Conform menţiunilor de pe recipisa de confirmare de primire depuse la fila 13 din dosar, notificarea a ajuns la oficiul poştal în raza căruia domiciliază destinatarul în data de 07.06.1999 însă, aşa cum rezultă din înscrisul depuse la fila 71 din dosar, la care face trimitere cel depus la fila 74 din dosar, necontestat de pârâţi, astfel că se bucură de valoarea probatorie conferită de dispoziţiile art.1176 C.civ. prin raportare la dispoziţiile art.177 C.proc.civ., în data de 27 mai 1999 între reclamant şi 3 dintre titularii contractelor de închiriere, printre care şi pârâtul C.A., au avut loc discuţii cu privire la reglementarea raporturilor locative. De altfel, prin întâmpinare, pârâţii au recunoscut existenţa acestor discuţii, susţinând însă, fără o dovadă în acest sens, că reclamantul este acela care nu a dorit încheierea contractului de închiriere, propunerea fiind „pur formală”, apărare care nu poate fi primită câtă vreme, luând act de voinţa reclamantului de a se conforma dispoziţiilor O.U.G.nr.40/1999, aveau obligaţia de a-i comunica cererea de încheiere a contractului de închiriere, împreună cu toate înscrisurile asupra cărora conveniseră la întâlnirea din data de 27 mai 1999. Cu toate acestea, reclamantul nu a înţeles să uzeze de dispoziţiile art.11 alin.2 din actul normativ, astfel că se poate aprecia că locaţiunea pârâţilor s-a prelungit până la data de 08.04.1999, conform art.11 alin.1 rap. art.2 din O.U.G.nr.40/1999. Art.14 alin.1 din actul normativ consacră existenţa dreptului chiriaşului la reînnoirea contractului, acesta având libertatea de a aprecia dacă exercită sau nu facultatea recunoscută de lege. În ipoteza în care optează în sensul prelungirii contractului, are obligaţia să comunice acest fapt proprietarului care, la rândul său, este obligat ca, în condiţiile prevăzute de lege să-i notifice refuzul de a reînnoi contractul. Prin urmare, spre deosebire de ipoteza reglementată de art.10 din O.U.G. nr.40/1999, când legea impune proprietarului obligaţia de a-l provoca pe chiriaş să îşi exercite dreptul său la încheierea contractului de închiriere, în condiţiile prevăzute de art.14, chiriaşul trebuie să preia iniţiativa şi să îşi exercite dreptul la reînnoirea contractului. În cauză, pârâţii nu au întreprins nici un demers prin care să îşi exprime voinţa de a reînnoi contractul de închiriere, simplul fapt al continuării locuirii în imobil fără a plăti vreo sumă de bani cu titlu de chirie şi în condiţiile în care în repetate rânduri proprietarul a încercat reglementarea raporturilor locative, neputând fi considerată o modalitate de exercitare a dreptului la reînnoirea contractului. Faţă de considerentele expuse, în baza dispoziţiilor art.14 alin.5 din O.U.G. nr.40/1999, instanţa urmează să admită cererea de evacuare. Potrivit considerentelor sentinţei civile nr.8732/10.10.1994 pronunţată de Judecătoria sectorului 2 Bucureşti, imobilul din str. C. nr.11, sector 2 „a trecut în proprietatea statului în baza Decretului nr.92/1950 cu încălcarea flagrantă a dispoziţiilor susmenţionatului decret, care excepta de la naţionalizare anumite categorii de persoane, astfel cum rezultă din art.2 al decretului, printre care şi persoanele având profesia de funcţionar, cum era cazul autorului reclamantului”, ceea ce, în raport de dispoziţiile art.1 alin.3 din H.G.nr.20/1996 modif. prin H.G.11/1997, înseamnă că preluarea s-a făcut fără titlu. Potrivit dispoziţiilor art.53alin.3 din Legea nr.10/2001, modificată şi republicată, în cazul în care imobilul care se restituie a fost preluat fără titlu valabil, obligaţia de despăgubire revine statului, astfel că, văzând şi dispoziţiile art.57 din actul normativ, instanţa urmează să admită excepţia lipsei calităţii procesuale pasive a reclamantului-pârât pe cererea reconvenţională. Văzând şi dispoziţiile art.274 C.proc.civ.

NOUTATI LEGISLATIVE

LEGATURI UTILE